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樓市現回暖跡象 業內預期二套房首付比例會降低
??“兩會結束之際便是樓市春暖花開之時”。2015年兩會中決策層對於樓市的積極表態，引得市場人士信心大增。就在兩會結束之際，位於北京上地地區的領秀慧谷項目，僅在3月14日、15日兩天，銷售達8億元，去化率超過90%。
??對此，業內人士表示，近年來中央決策層首次一致表示促進房地產市場平穩健康發展，對比過去三年，房地產業正在迎來一個相對看好的政策環境和輿論環境。因此，業內預計房地產市場將迎來明顯的利好政策，例如針對改善性需求的政策繼續松綁，降低二套房首付比例，限購政策分區域逐步調整。
??回 暖 上周房地產市場升溫明顯
??中國指數研究院3月16日發佈的數據顯示，上周(2015年3月8日至3月14日)，24個主要一二線城市住宅成交面積較前一周(3月1日至3月7日)上升27.6%。隨著兩會落下帷幕，中央對房地產業的正面肯定與支持使得市場信心得以提振，開發商亦加快推盤節奏，樓市有望迎來三月小陽春。
??其中，一線城市總體成交量環比漲幅達25.6%，其中上海漲幅最大，達48%，深圳漲幅也超過20%，僅廣州微降3.1%。二線代表城市成交總量較前一周上漲28.2%，超七成城市呈現環比上漲。其中，昆明、海口成交量翻倍，漲幅分別達109.8%和106.4%，青島也有超60%的上漲。同時，溫州、廈門、貴陽、大連及福州等成交量環比出現下降的城市中，降幅均未超過兩成。
??截至3月14日，CREIS中指數據監測的12個主要代表城市庫存總量環比上周下降1.02%。盡管節後推盤量有所回升，但成交回升相對更為迅速，各地庫存總量繼續減少。其中，合肥庫存下降2.6%，上海、南京、蘇州、溫州上周庫存降幅也在1%以上，僅深圳庫存略有上漲，漲幅為0.11%。
??不僅是住宅市場，土地市場也呈現明顯升溫跡象。上周，中指院監測的全國40大中城市推地總量環比增加24%；其中，住宅用地推出量環比增加79%，武漢推出量最大。成交方面，主要城市成交量環比增加136%；住宅用地成交環比大幅上漲8倍，天津成交量最大。出讓金方面，主要城市環比增加38%。
??中原地產研究中心同日發佈的統計數據也顯示，上周，受監測的54城市成交量快速復蘇，一周簽約套數為4.54萬套，環比前一周上漲瞭20.7%。
??中原地產首席分析師張大偉認為，在春節後一個月，市場已經基本恢復到春節前一周的正常水平。從不同城市區域看，一二線城市的表現明顯強於三四線城市。“兩會後，針對房地產市場的寬松政策將繼續出現，預計市場的整體走勢將會繼續向好，後續改善性需求的入市量將會有所增加”。
??轉 向 因地施策以“穩”為主
??今年政府工作報告指出，2015年房地產政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產平穩健康發展。
??DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏表示，穩定住房消費，是拉動國民經濟的支柱。“政府並不是要房價跌，而是希望房價穩定上升。這項政策出臺是給購房者一顆定心丸，這無疑對房地產行業形成利好。房地產市場將伴隨暖春的氣溫呈上揚曲線，該趨勢將貫穿整個2015年。”
??此前經濟學傢厲以寧在接受記者采訪時也認為，中國經濟中房地產業的作用不可低估。應該把老百姓最為關心的房子問題解決好，讓一般工薪階層買得起房。“沒有房地產帶動，經濟增長的拉力是不夠的。”
??美聯物業全國研究中心研究人員也指出，政府工作報告透露的信號是“穩”。一方面，“穩”住房地產業的投入量。十年高速發展之下，行業已提前透支大量需求，這對未來發展十分不利，為確保房地產業平穩持續性助力經濟增長，在現有局勢下，要穩定房地產投資力度。另一方面，“穩”住房地產業的輸出量。
??以山西省太原市為例，2015年目標便是改造23個城中村。從2015年起，太原市將用2年時間完成中環內46個城中村的改造任務，5年時間基本完成全市170個城中村改造任務。
??有業內人士指出，現階段，城市中心已沒有太多優質地塊存留，因此，舊城改造的目的仍是騰挪出優質土地。
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??預 期 利好政策或4月出臺
??“二套房首付比例目前各地執行過嚴，6至7成的首付標準，是在2013年樓市最火爆時期出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善性需求入市推高房價。” 中原地產市場總監張大偉表示，現階段房地產市場已轉向，對改善性需求將繼續松綁。因此，二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺相關政策。
??張大偉認為，二套房貸的首付變化，主要對一二線城市產生影響，這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對一二線市場帶來比較積極的影響。而目前的三四線城市，因為市場供應已經絕對過剩，這種情況下，二套房貸松綁帶來的影響不大。
??張大偉表示，除瞭未來不排除還會有其他稅費減免等政策支持改善性需求外，限購政策也將逐步調整。“目前全國執行限購的城市隻有5個，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道進行放松的可能性較大。”
??伍惠敏也認為，對於目前還在限購的城市來說，有取消或放松限購的可能性。例如對於中低端自住產品，除瞭采取公積金貸款調整、信貸調整，甚至可以用退稅來刺激住宅消費；對於高端改善性項目，本身在市場上的供應占比較少可在交易環節收稅，取代限購行政調控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或許還有兩次降準。她認為，穩健的貨幣政策還有進一步寬松的餘地。
??伍惠敏預計，2015年房地產價格將穩中有升。“中低端剛需住宅的房價漲幅在10%左右，高端改善性住宅的房價漲幅在5%到8%。”
??值得註意的是，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，雖然房地產政策轉向，但投資方將轉向棚戶區改造、舊城改造等解決百姓民生問題的方向。因此，未來房地產市場仍然會向好，但對於開發商來說，不是每個開發商都能過好日子。
??楊科偉提醒，對於房地產行業，政策平穩趨寬是確定的，但行業趨勢已變。長期來看，如今我國經濟發展面臨的資源環境約束在加大，過去高投入、高消耗、偏重數量擴張的發展方式已經難以為繼，必須推動經濟在穩定增長中優化結構。房地產作為“調結構”的主要對象之一，行業規模不太可能再度擴張。與此同時，房地產行業數年高速發展已經使得住信貸新北中和信貸房貸桃園楊梅房貸房稀缺性下降，住房需求基本得到滿足，因此行業需求結構將持續變化。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/08115983751270203452621.shtml
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