咋避免開發商承諾不兌現
"今年初，我買瞭套商品房，房屋還沒有交付，但這個樓盤的房屋降價瞭，我又看中另外一套房子，所以想把之前買的房子退掉。但開發商說這是違約，不同意我退房。我想知道，怎樣才能無條件退房？"這是昨天在房交會現場市民張先生提出的問題。在這裡提供法律咨詢的律師說，由於今年以來大中城市樓盤變相促銷出現房價下跌，衍生的"房價下跌可否退房"的相關法律問題咨詢居多。
大連市房地產開發協會法律顧問遼寧誠事律師事務所此次應組委會邀請，在房展會現場組成團隊免費為購房者提供法律咨詢，主要涉及房地產買賣諸多熱點法律問題。針對市民張先生的問題，律師任厚誠表示，在沒有法定退房理由的情況下，張先生也沒有約定理由，在房價下跌時就無法退房或獲得補差價。由於沒有相關證據證明開發商承諾過"退房"或"補差價"，所以作為弱勢群體的購房者一方，要采取預先防范的方法，才能避免開發商的承諾不兌現，避免房價下跌風險的承擔。以下是任律師提出的三個建議。
商品房買賣合同中作特別約定
任厚誠說，購房者在與開發商訂立商品房買賣合同時，應當在合同中特別約定：開發商在合同訂立後一定期限內，如果同一樓盤的房價下跌，給予購房人退房或以差價補償。那麼，如果開發商在約定的期限內降價銷售約定的樓盤，開發商屬於違約，購房人因此可以依據此約定，要求開發商承擔違約責任，給予差價補償。當然，對此約定，購房人必須在合同中有明確具體的約定，避免開發商不予認可。
有證據證明開發商單方承諾
除買賣雙方在合同中有明確約定外，無論是在商品房買賣合同訂立前或者訂立後，如果開發商對退房或差價補償有單方承諾的情況下，開發商有義務履行對購房人的承諾，購房人也有權要求開發商按照承諾給予退房或補償。該種承諾包括兩個方面：第一，開發商承諾在合同訂立後在一定期限內，同一樓盤不降價銷售的；第二，開發商承諾如果房屋降價銷售，即給購房人退房或差價補償。
針對上述開發商單方承諾的情形，第一，購房人必須有充分的證據予以證明開發商在合同訂立前或者合同訂立時對此作出過承諾，而實踐中這種證據並不容易搜集；第二，開發商的承諾須明確具體。
買賣雙方協議補償
根據《合同法》第77條規定："當事人協商一致，可以變更合同"。合同法的基本原則之一，是"契約自由，意思自治"。房屋買賣合同是當事人自願訂立，當然也允許當事人通過協商予以變更和解除。
開發商與購房人協商，自願達成補償協議，對降價前已購房人進行退房或差價補償，不違反法律、行政法規強制性規定，未損害第三人的利益，開發商應當履行該義務。因此，協議一旦達成，開發商即有義務履行該協議，購房人也有權利要求開發商依據協議約定履行補償義務。當然，該種補償義務是買賣雙方自願達成瞭補償協議，在協議沒有達成前，購房人無權單方要求開發商給予差價補償。
舉例說明
某些開發商所作承諾實際上可能是"空頭支票"，根本無法兌現，或者因含義不清而可以作出多種解釋。如年底前，如果本項目同等單位降價，即可獲得相應價格差額饋贈的權利"，類似此種約定實際上是一種贈與行為，而在法律上講，除瞭具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。也就是說，開發商到時有權對購房人不補差額。另外，"饋贈"的前提條件"本項目同等單位降價"是一個模糊不清的概念，到底是指在特定的時間屆滿前該項目的一手房降價、還是二手房降價，是同戶型、同總價、同單價，還是其它情形，均不確定。因此，開發商對購房人所購房屋的保值承諾或降價補償的承諾必須明確具體，含義清晰，購房人才能較好地維護自己的權益。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/08092814201.shtml
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